Ressentant le besoin de sécuriser l’expansion de mon cabinet de conseil et de diversifier mon patrimoine, je me suis mis en recherche d’opportunité d’investissement à l’étranger.

Mais dans quel environnement fertile allai-je pouvoir développer et pérenniser mes investissements ainsi que ceux de mes clients ?

Changer de cadre de référence pour voir plus grand et plus loin était la priorité.
En effet, éviter les pièges d’un état-providence au contrôle de tout et réaliser mon ambition de réussir à l’étranger m’animait depuis l’âge de 15 ans.

La paperasse envahissante, l’inhibition et la stigmatisation envers les investisseurs et les entrepreneurs, la protection des locataires élevé, les lenteurs administratives, l’insécurité…
Le cadre de la France était devenu trop limité.

Donc je me suis mis à la recherche d’un pays Européen, pointu en matière de digital, à la fiscalité douce et à la bureaucratie allégée. En effet, l’objectif était de développer de nouvelles compétences au service de mes clients et trouver relais de croissance.

Un tout petit pays mais des barrières qui explosent grâce à de nombreux avantages en matière de pérennité et de rentabilité:

  • une économie dynamique et une croissance soutenue
  • un taux d’endettement contenu (le plus faible d’Europe)
  • une fiscalité des entreprises qui soutient les entrepreneurs et les investisseurs (exonération totale d’impôt sur les sociétés pour les bénéfices réinvestis)
  • sa technologie et son système bureaucratie  dématérialisé à 99 %
  • son patrimoine entrepreneurial. Berceau de plusieurs sociétés technologiques novatrices telles que Skype, Transferwise, Taxify…

  • À Tallinn, capitale de l’Estonie, le prix moyen de l’immobilier a augmenté de 4,38% en 2017, après avoir progressé de 8% sur un an sur la même période de l’année précédente, selon Statistics Estonia
  • Les appartements neufs en centre-ville coûtent entre 2.300 et 5.000 euros par m² et entre 1.500 et 2.200 euros par m² dans les quartiers résidentiels, d’après les chiffres d’OberHaus. (groupe immobilier leader en Estonie)
  • L’offre et la demande continuent de grimper. En 2017, le nombre de contrats d’achat et de vente a augmenté de 51.780 unités, en hausse de 9,3% par rapport à l’année précédente ce qui représente une hausse historique depuis 2006, selon le conseil foncier estonien. De même, la valeur des contrats a également progressé de 13,5% à 3,24 milliards d’euros sur la même période. À Tallinn, le nombre de contrats d’achat-vente a augmenté de 11%, tandis que la valeur des contrats a bondi de 17,8%.
  • Le parc de logements neufs s’est développé de 24,6% pour passer à 5 ​.895 unités construites en 2017, tandis que les permis de construire ont progressé de 32% sur la même période passant à 7.947 permis obtenus en Estonie.
  • L’économie estonienne a progressé d’environ 4,3% en 2017, en forte hausse par rapport à son expansion de 2016 évaluée a 2,1%. Selon la banque centrale d’Estonie – ce qui représente la croissance la plus rapide en cinq ans. Aussi la croissance devrait atteindre 4,2% cette année et de 3,1% en 2019.
  • Les personnes et les sociétés étrangères sont autorisées à acquérir des biens immobiliers avec l’autorisation des autorités locales.

Parlons de fiscalité maintenant ! Quels sont les avantages ? 

  • Taxe foncière : Le taux est établi par le conseil municipal et varie entre 0,1% et 2,5%.
  • Taxation des loyers et des plus-values immobilières : lorsque vous achetez dans le cadre d’une société, il n’y a aucun IS à payer tant que les bénéfices sont réinvestis. Pour un achat en nom propre c’est  20 % d’impôts sur les revenus fonciers. Ceci est un taux fixe (que vous empochiez 1 € ou 1.000.000.000 d’euros)
  • Il y existe une convention fiscale entre la France et l’Estonie. Cela signifie que pour un Français qui détient de l’immobilier en Estonie, les revenus provenant de gains immobiliers ne sont imposables que dans l’Etat d’implantation du bien c’est à dire en Estonie.
  • Les revenus fonciers et les plus-values ​​réalisés par les sociétés sont soumis à une taxe de 20% uniquement lorsque les bénéfices sont redistribués. Cela peut être sous forme de dividendes ou de redistribution d’action via des réductions de capital pouvant inclure des dépenses et des paiements non liés aux activités commerciales (cadeaux ou dons)
  • La plus-value imposable est calculée en tant que prix de vente brut moins les coûts d’acquisition.
  • Pour couronner le tout il n’existe pas de frais de succession en Estonie !

Quels sont les coûts d’une transaction en Estonie ?

  • Frais d’agent immobilier: Les frais d’agent immobilier sont de l’ordre de 2% à 4%, à la charge de l’acheteur.
  • Frais de notaire: frais de notaire sont calculés à partir de la valeur vénale de la propriété. Ils oscillent entre 0,02-0,7%. (dont 0,4% qui revient à l’administration Estonienne)

J’ai ainsi décidé de signer mon premier bien immobilier neuf à Tallinn.

Voici comment ça c’est passé:

1) Serie de visite

2) Deux jours après, l’offre est acceptée et les fonds sont virés sur le compte séquestre du notaire

3) Trois jours plus tard, soit 5 jours après la première visite, transfert d’argent et de propriété chez le notaire

4) Immédiatement loué par un locataire d’origine russe, 48 h après avoir mis l’annonce en ligne

Soit un investissement finalisé en une semaine à plus de 7,5% de rentabilité nette dans l’immobilier neuf.